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MISE A DISPOSITION DES BIENS LOUES A UNE SOCIETE AGRICOLE : MODE D'EMPLOI
Un preneur peut mettre son bail rural à la disposition d’une société dans laquelle il est associé, tout en demeurant titulaire du contrat.
Expressément exclue du statut du fermage, la convention de mise à disposition crée un engagement contractuel entre l’associé et la société. Cette technique dérogeant à l’interdiction de céder le bail, il est important de respecter les conditions et de prendre certaines précautions (article L 411-37 et suivants du Code rural et de la pêche maritime).
Les conditions à la mise à disposition
La société concernée doit avoir un objet principalement agricole quelle que soit sa forme juridique (EARL, SCEA, GAEC).
La société (autre que le GAEC) doit remplir certaines conditions : être dotée de la personnalité morale, c’est-à-dire être immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
Le preneur doit être associé de cette société et se consacrer à l’exploitation du bien loué mis à disposition en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente.
D'après la jurisprudence, il existe une cession prohibée du bail :
- lorsque le preneur qui a mis à disposition le bail rural n’est pas associé de la société (Cass. 3e civ., 16 mai 2007, n°06-14.521) ;
- lorsque le preneur qui a mis à disposition le bail n’exploite pas effectivement les terres.
Obligation : informer le bailleur
Le preneur doit informer son propriétaire au plus tard dans les deux mois suivant la mise à disposition par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Cet avis doit mentionner le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel est immatriculée la société et les parcelles mises à la disposition de la société.
Il est tenu également d’informer le propriétaire en cas de changement concernant ces éléments ainsi qu’en cas de fin de mise à disposition dans le même délai de deux mois suivant le changement de situation.
En cas de manquement à cette obligation d’information, le bailleur pourra demander la résiliation du bail après défaut d’information à son profit pendant un an suivant mise en demeure par LRAR d’être informé par son preneur.
Les effets de la mise à disposition entre preneur et bailleur
La mise à disposition n’a aucune incidence sur les droits et obligations du preneur ni du bailleur jusqu’au terme du bail rural.
Ainsi, le preneur conserve l’obligation de s’acquitter du montant du fermage directement auprès du bailleur. Le preneur et les co-associés sont tenus solidairement de la bonne exécution du bail.
En cas de dissolution de la société, le preneur restera locataire des terres.
La convention : soigner sa rédaction
La rédaction d’une convention n’est pas obligatoire mais il est fortement conseillé d'en rédiger une entre le preneur en place et la société bénéficiaire.
Pour éviter tout risque de conflit, la convention de mise à disposition des biens loués doit mentionner les biens concernés, la durée, l’éventuelle contrepartie, les droits et obligations des parties, les conditions de son renouvellement, ainsi que les modalités d’indemnisation pour les améliorations réalisées.
Il est utile de préciser que la durée de la mise à disposition est libre, tout en ne pouvant excéder la durée du bail. De plus, la mise à disposition prend fin en cas de retraite du preneur.
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